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민간임대주택을 등록해 임대사업을 하는 경우, 거주주택을 매도할 때 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는 조건이 까다롭게 얽혀 있습니다. 임대주택 등록 시점, 의무임대 기간(5년), 장기임대기간(8년), 자진말소 또는 자동말소 등 다양한 경우에 따라 결과가 달라지기 때문입니다. 이번 글에서는 2020년 4월에 임대사업자 등록을 마친 사례를 기준으로, 거주주택 매도 시점별 비과세 가능 여부와 주의할 점을 정리해드겠습니다.
5년 의무임대기간 후 거주주택 비과세 가능한가?
질문 사례에서는 A·B 아파트를 2020년 4월 임대사업자 등록 후 임대 중이고, 본인이 거주하는 C 주택을 매도하려는 상황입니다.
핵심 조건은 다음과 같습니다.
- 2020년 7·10 대책 전 등록된 민간임대주택은 일정 요건을 충족하면 거주주택 비과세 특례 적용 가능
- 5년 의무임대기간 이상 임대를 유지해야 거주주택 비과세 특례가 열림
- 8년 장기임대 요건은 장특공제(장기보유특별공제) 혜택과 연계
즉, 8년을 다 채우지 못하더라도 5년 의무임대기간이 지나면 거주주택을 비과세로 매도할 수 있습니다. 다만 매도 시점 이후 남은 기간(예: 총 8년 중 나머지 3년)은 임대의무를 계속 준수해야 하며, 그렇지 않으면 사후 추징 위험이 있습니다.
임대주택 자진말소·자동말소 후 일반매도 시 영향
만약 사정상 C 주택을 바로 매도하지 못하고, 임대주택 A를 먼저 매도하게 되는 경우를 생각해 봅시다.
- 자진말소: 임대의무기간 절반(예: 8년 중 4년) 이상을 채운 경우 자진말소 가능
- 재건축·재개발 자동말소: 불가피한 사유로 임대사업자 등록이 해지되는 경우 위반으로 보지 않음
그렇다면 이후 C 주택을 매도할 때 비과세를 받을 수 있을까요?
→ 가능합니다. 단, 중요한 조건은 거주주택이 실제 거주 요건(2년 보유·거주 요건 등)을 충족해야 하며, 임대주택의 등록 말소가 불가피한 사유로 인정되어야 합니다.
실무 사례와 유의할 점
- A·B 임대주택 등록(2020년 4월) → 2025년 4월 이후
의무임대 5년 충족, C 거주주택 매도 시 비과세 가능. 단, 매도 이후에도 임대주택은 의무기간 동안 계속 유지해야 함. - C를 못 팔고 A 임대주택을 먼저 매도
임대의무 절반 이상 유지 후 자진말소 또는 재건축 자동말소 → 위반 아님.
이 경우 C를 나중에 팔더라도 비과세 적용 가능(보유·거주 요건 충족 전제). - 주의사항
임대주택 임대료 5% 증액 제한, 의무임대기간 위반 여부는 반드시 점검.
사후관리(추징) 사례가 종종 발생하므로, 매도 전 반드시 세무사 상담 권장.
결론: 5년 의무임대기간만 충족하면 거주주택 비과세 매도 가능
정리하면,
- 5년 의무임대기간만 충족하면 거주주택 비과세 매도 가능. 단, 이후 남은 의무임대기간은 반드시 지켜야 함.
- 임대주택을 먼저 자진말소하거나 재건축 등으로 자동말소 후 일반매도하더라도, 거주주택 비과세 혜택은 유지.
- 모든 판단은 임대주택 등록 시점(2020년), 해당 지역, 실제 거주 요건 충족 여부에 따라 달라질 수 있음 → 매도 전 세무 전문가 상담 필수.
👉 임대주택과 거주주택을 동시에 보유하신 분들은 매도 순서와 시점에 따라 수천만 원 이상의 세금 차이가 발생할 수 있습니다. 계획적인 매도 전략으로 세금 혜택을 놓치지 마세요.