사망자 명의로 된 집 팔려고 함, 동생 있을 때 꼭 알아야 할 절차

부모님이 돌아가신 후 집이 여전히 사망자 명의로 남아 있다면, 자녀가 해당 집을 팔기 위해서는 단순 매매 절차가 아닌 상속 절차를 거쳐야 합니다. 특히 형제·자매가 있는 경우 상속 지분을 어떻게 정리할 것인지  법적인 경우 각각 1/2로 정리할 것인지 와 형제자매 간 동의 및 합의 절차가  필요합니다. 상속재산분할협의서가 핵심 서류 입니다. 이번 글에서는 사망자 명의로 된 집을 팔기 위해 필요한 절차, 상속인 동의 방식, 준비 서류를 구체적으로 안내합니다.

 

 

 

 

1. 사망자 명의 부동산 매매의 기본 원칙

• 사망자 명의로는 매매 불가
  → 부모님 명의 그대로는 매도계약을 할 수 없습니다. 반드시 상속등기를 통해 소유권을 이전해야 합니다.
• 상속 순위
  • 1순위: 직계비속(자녀)
  • 2순위: 직계존속(부모)
  • 3순위: 형제자매
    → 질문 상황처럼 부모님이 돌아가시고 자녀(질문자 + 동생)가 있다면, 형제자매가 공동상속인이 됩니다.
• 상속 지분
  • 자녀들이 같은 비율로 상속 → 동등 지분 보유
  • 예: 집이 1억 원 가치라면, 형제 2명이면 각각 1/2 지분 소유

👉 따라서 집을 팔기 위해서는 모든 공동상속인의 동의와 협조가 필요합니다

2. 집을 팔기 위해 필요한 절차

상속등기 신청

• 사망자의 명의 부동산을 법적으로 자녀 명의로 이전하는 과정입니다.
• 공동상속인 전원의 이름으로 상속등기를 진행해야 하며, 지분 비율도 등기부에 기재됩니다.

(2) 상속재산 분할 협의

• 형제 중 한 사람이 단독으로 집을 팔고 싶다면, 다른 형제의 동의를 받아야 합니다.
• 방법: 상속재산분할협의서를 작성하여, 모든 상속인이 서명·날인해야 효력 발생.

(3) 매매 계약 체결

• 상속등기가 완료된 후에야 매매 계약이 가능합니다.
• 만약 형제 중 한 명이 지분을 포기하거나 넘겨준다면, 협의에 따라 특정인 단독 명의로 등기 후 매도할 수 있습니다.

3. 상속등기와 매도 시 필요한 준비 서류

• 공통 서류
  • 피상속인(사망자)의 제적등본
  • 가족관계증명서 (상속인 확인용)
  • 상속인들의 주민등록등본 및 인감증명서
  • 상속재산분할협의서 (모든 상속인 서명·도장 필요)
  • 부동산 등기부등본
• 매매 시 추가 서류
  • 매매계약서
  • 매도인(상속인) 인감도장 및 인감증명서
  • 위임장(상속인 중 일부가 대리 진행 시)

👉 한 명이라도 동의하지 않으면 매매가 불가능합니다. 따라서 형제간 협의가 가장 중요한 관건입니다.

4. 세금 문제

• 상속세: 피상속인(부모) 사망 시점의 부동산 가액 기준으로 산정. 다만 기본공제와 배우자 상속공제가 있어 실제 세금이 없거나 적은 경우가 많음.
• 양도소득세: 상속등기 후 집을 매도할 경우, 상속인이 집을 판 시점에서 양도소득세가 발생. 1세대 1 주택 비과세 요건 충족 여부에 따라 달라짐.

5. 실용 팁

• 상속등기 의무화: 2026년부터 상속등기를 하지 않으면 과태료가 부과됩니다. 따라서 서둘러 진행하는 것이 안전합니다.
• 협의가 안 될 경우: 형제 간 합의가 되지 않으면 법원을 통한 상속재산분할심판을 청구해야 합니다.
• 부모 생전 유언: 유언장이 있다면, 유언 내용에 따라 상속재산 분배가 진행됩니다.
• 전문가 도움: 변호사, 법무사, 세무사의 조력을 받으면 절차가 훨씬 빠르고 분쟁도 예방할 수 있습니다.

결론: 상속등기를 통해 소유권 이전 후 매도

사망자 명의의 집은 단독으로 팔 수 없으며, 반드시 상속등기를 통해 소유권 이전 후 매도해야 합니다. 형제가 있는 경우 공동상속인 전원의 동의와 협의가 필요하며, 이를 문서화한 상속재산분할협의서가 핵심 서류입니다. 상속세·양도세 문제도 발생할 수 있으므로 신고·납부 의무를 반드시 확인해야 합니다. 무엇보다 형제간 원만한 합의가 선행되어야 집 매매가 원활하게 진행됩니다.