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전세 계약 만료일이 다가오면 세입자와 집주인 사이에 ‘갱신’과 ‘재계약’에 대한 미묘한 줄다리기가 시작됩니다. 특히 갱신청구권 행사 기간이 지났거나, 전세 시세가 하락한 경우 세입자는 유리한 조건을 얻고 싶고, 집주인은 새로운 계약 형태를 선호하는 경우가 많습니다. 그렇다면 집주인이 반드시 재계약을 강요할 수 있을까요? 그리고 시세에 맞춰 보증금을 낮추면서도 기존 계약 갱신이 가능할까요? 실제 사례를 바탕으로 실용적인 설명을 드리겠습니다.
1. 묵시적 계약갱신 상태, 집주인이 재계약을 강요할 수 있나?
먼저 법적 기본 원칙부터 살펴보겠습니다.
「주택임대차보호법」에 따르면, 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인이나 세입자 어느 한쪽이 갱신 거절이나 조건 변경을 통보하지 않으면, 기존 계약은 자동으로 묵시적 갱신됩니다. 묵시적 갱신의 경우 계약 기간은 기존과 동일하며, 세입자는 언제든 3개월 전 통보 후 중도해지권을 행사할 수 있습니다.
따라서 질문 주신 상황처럼 8월 30일 계약 만료를 앞두고, 6개월 전부터 지금까지 어떤 통보도 받지 않았다면 이미 묵시적 갱신 상태라고 볼 수 있습니다. 이런 경우 집주인이 일방적으로 ‘재계약을 해야 한다’고 강요할 권리는 없습니다.
실제 사례에서도, 세입자가 “묵시적 갱신 상태이므로 기존 계약을 유지하겠다”라고 주장하면 법적으로 세입자의 권리가 인정됩니다. 다만 집주인이 보증금 조정이나 조건 변경을 원한다면, 그것은 새로운 합의 사항이므로 결국 서로의 협의에 달려 있게 됩니다.
2. 보증금 시세 하락, 5억 → 4억5천 조정은 갱신일까 재계약일까?
- 전세 보증금이 시세에 따라 변하는 상황은 흔히 발생합니다. 예를 들어, 기존 전세금이 5억이었는데 현재 시세가 4억 5천이라면 세입자는 이를 반영하여 보증금을 낮추고 싶을 수 있습니다. 그렇다면 이때도 기존 계약의 갱신으로 볼 수 있을까요? 하지만 실무에서는 재계약이라 하더라도 기존 세입자의 지위를 그대로 인정하는 경우가 많습니다. 예를 들어, 보증금만 조정하고 나머지 조건을 동일하게 유지한다면 사실상 ‘조건 변경을 동반한 갱신’으로 해석하기도 합니다. 이 경우 세입자의 중도해지권 인정 여부는 분쟁 소지가 있으므로, 계약서 작성 시 “갱신”이라는 문구를 명확히 기재하는 것이 중요합니다.
- A씨는 전세금 3억 아파트에 거주하다가 시세가 떨어져 2억 8천으로 조정하여 계약을 이어갔습니다. 집주인은 이를 재계약으로 보려 했지만, 계약서에 “기존 계약을 갱신하되 보증금만 조정”이라고 명시하면서 중도해지권을 유지할 수 있었습니다.
- 반대로, B씨는 집주인의 요구로 “신규 계약서”를 작성하면서 이전 계약의 효력은 종료된 것으로 간주되었고, 결과적으로 중도해지권을 행사하지 못했습니다.
- 실제 사례:
- 법적으로는 보증금 액수 등 핵심 조건이 변경되면 새로운 계약(재계약)에 해당할 가능성이 높습니다.
묵시적 갱신은 원칙적으로 “종전의 조건 그대로” 연장되는 것을 전제로 하기 때문입니다. 따라서 보증금을 낮추어 다시 계약서를 작성하는 순간, 형식적으로는 ‘재계약’에 가깝습니다.
3. 세입자가 유리하게 계약하려면?
세입자가 원하는 방향으로 계약을 이끌기 위해서는 몇 가지 팁이 있습니다.
- 계약서 문구 명확히 하기
- “재계약”이 아니라 “갱신”이라는 표현을 반드시 기재해야 중도해지권 인정 가능성이 높아집니다.
- 보증금 조정 시에도 “기존 계약을 갱신하되, 보증금은 상호 합의로 4억 5천으로 변경한다”라고 적어야 합니다.
- 집주인과 협상 포인트 잡기
- 시세가 하락한 상황에서는 집주인도 세입자를 잃지 않으려 하므로 협상력이 생깁니다.
- 집주인에게 “재계약보다는 기존 계약 갱신으로 하자. 대신 보증금은 시세에 맞춰 조정하겠다”고 설득하는 방식이 효과적입니다.
- 분쟁 대비 기록 남기기
- 계약 당시의 대화나 합의 내용을 문자·카톡 등으로 남겨두면, 나중에 법적 분쟁에서 유리합니다.
결론: 묵시적 갱신 상태이므로 집주인이 재계약을 강제할 수 없습니다.
결론적으로, 현재 상황은 이미 묵시적 갱신 상태이므로 집주인이 재계약을 강제할 수 없습니다. 다만 전세금액을 변경하려면 새로운 계약 성격이 포함될 수 있어 ‘재계약’으로 볼 여지가 생기지만, 계약서에 “갱신”이라고 명시한다면 세입자 권리를 유지할 수 있습니다. 따라서 계약서를 작성할 때 문구를 꼼꼼히 확인하고, 필요하다면 전문가 자문을 받아보는 것이 가장 안전합니다. 작은 차이가 세입자의 권리 보장에 큰 영향을 미치게 됩니다.