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최근에는 토지를 매입한 후 모듈러주택이나 이동식 주택을 올려 공유숙박(에어비앤비 등)으로 운영하려는 분들이 늘고 있습니다. 특히 “대지(宅地)”로 지목된 토지는 주거용 건축이 가능한 땅이라 더 매력적으로 보입니다. 그렇다면 정말 아무 절차 없이 주택을 설치하고 바로 숙박업을 할 수 있을까요? 이번 글에서는 실제 사례와 법적 절차를 토대로, 다가구주택으로 전환해야 하는지, 숙박업 허가가 필요한지를 흥미롭게 정리해 드겠습니다.
대지 위 모듈러주택 설치, 건축법상 절차는?
먼저 지목이 대지인 경우는 원칙적으로 주택을 지을 수 있습니다. 하지만 ‘모듈러’나 ‘이동식 주택’이라고 해서 절차가 면제되는 것은 아닙니다.
- 3~4층 건축: 건축물로 분류되므로 반드시 건축허가 필요
- 모듈러주택: 공장에서 제작 후 현장 설치하지만, 토지에 고정되면 건축물로 취급
- 이동식 주택: 차량 이동형 제외, 기초 설치 시 건축물로 간주
따라서 단순히 “이동식”이라고 부른다고 해서 신고 없이 올릴 수 있는 건 아니며, 건축허가 → 건축물대장 기재 → 사용승인 절차를 거쳐야 합법적으로 거주·운영할 수 있습니다.
에어비앤비 운영, 다가구주택으로 빼야 하나?
다가구주택은 주거용 건축물로 임대(월세, 전세)는 가능하지만 숙박업(단기 숙박)은 불법입니다. 에어비앤비를 합법적으로 운영하려면 두 가지 방법뿐입니다.
- 생활형 숙박시설(레지던스)로 용도변경 → 숙박업 신고 가능
- 관광숙박업 등록 (관광진흥법 근거)
즉, 단순히 방을 여러 개 만든 다가구주택은 임대사업은 가능하지만, 에어비앤비 형태로 단기 임대하면 불법영업으로 적발될 수 있습니다.
실제 사례와 실용적 대안
사례 1 – 건축허가 없이 이동식 주택 설치 후 에어비앤비 운영 → 과태료 및 철거 명령
사례 2 – 다가구주택으로 준공 후 에어비앤비 운영 → 불법 숙박업으로 고발
실용적 대안
- 처음부터 생활형 숙박시설로 건축허가 신청
- 농어촌 지역이라면 농어촌민박 사업자 등록 (본인 거주 요건 필수)
- 도심이라면 관광숙박업 등록 검토 (지자체 조례에 따라 가능 여부 상이)
결론:건축허가 없는 모듈러·이동식 주택 설치는 불법
- 건축허가 없는 모듈러·이동식 주택 설치는 불법
- 다가구주택은 장기 임대만 가능, 단기 숙박(에어비앤비)은 허용되지 않음
- 합법적으로 에어비앤비 형태를 운영하려면 생활형 숙박시설 건축 또는 관광숙박업 등록 필요
👉 건축과 숙박업은 법적으로 철저히 구분되어 있으므로, 건축 단계에서부터 용도와 사업계획을 정확히 설정하는 것이 안전하고 현명한 선택입니다.