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2025년 현재, 기초연금은 만 65세 이상 노인 중 소득인정액이 선정기준 이하인 경우 지급되며, 1인 최대 월 40만 3천 원(부부합산 시 차감)까지 받을 수 있습니다. 하지만 소득이 없더라도 재산과 다른 연금 수령액에 따라 탈락할 수 있어 사전 확인이 매우 중요합니다. 실제 사례를 통해 조건을 살펴봅니다.
2025년 전세 보증금 인상, 전환율까지 계산해야 할까? (보증금 1억 → 5% 인상 사례)
전세 또는 반전세 계약에서 보증금을 올릴 때, 단순히 “5% 올린다”고만 말하고 지나치는 경우가 많습니다. 그런데 이때 월세가 따로 오르지 않아도 ‘월세 전환율’ 기준이 적용되는지, 계산까지 반드시 해야 하는지 헷갈리는 경우가 많습니다. 실제 사례와 함께, 법적으로 무엇을 따져야 하는지 정리해 드립니다.
사례: 보증금 1억 원 → 5% 인상, 월세는 그대로?
서울 거주 A 씨는 2년 전 보증금 1억 원에 월세 30만 원으로 계약한 반전세 원룸에 거주 중입니다. 계약 갱신 시점이 되어 집주인이 “보증금만 5%만 올릴게요, 월세는 그대로 둘게요”라고 말했습니다.
처음엔 A씨는 ‘그래, 월세는 그대로니 다행이지’라고 생각했지만, 갑자기 의문이 들었습니다.
“이 보증금 인상 500만 원도 전세 전환율로 따지면 월세 인상 효과가 아닌가?
계산을 꼭 해야 할까? 아니면 그냥 넘어가도 되는 걸까?”
정답은?
계산은 ‘할 수 있지만’, 반드시 해야 하는 건 아닙니다.
핵심 개념: 전세 전환율이란?
전세 전환율이란, 보증금이 올라가는 대신 월세를 얼마나 깎아야 하는지 또는
월세가 올라갈 경우 보증금 환산 금액으로 따졌을 때 적정한지를 비율로 계산한 것입니다.
2025년 기준으로 법적 월세 전환율은 다음과 같습니다:
기준금리 + 3.5% → 전환율
2025년 현재 기준금리 3.5%라면, 전환율은 7.0%
👉 쉽게 말해, 보증금 1000만 원은 월세 약 5만 8000원에 해당한다는 계산입니다.
(= 1000만 원 × 7% ÷ 12개월)
따라서 위 사례처럼 보증금을 500만 원 올렸을 경우,
이는 월세 약 2만 9166원에 해당하는 인상 효과가 발생한 것입니다.
그렇다면, 반드시 계산하고 반영해야 할까?
법적으로는 아닙니다.
월세 전환율은 월세를 따로 인상할 경우에만 상한선을 두기 위한 기준입니다.
“보증금만 올리고 월세는 그대로인 경우, 전환율을 계산해서 역산할 의무는 없습니다.”
즉, 집주인이 월세는 동결하고 보증금만 5% 이내로 올린다면,
세입자 입장에서는 불리해진 것이 아니기 때문에 굳이 이자를 따져서 조정 요구를 할 이유는 없습니다.
하지만 아래의 경우엔 반드시 전환율 기준을 따져야 합니다:
- 보증금도 오르고, 월세도 오른 경우
- 보증금이 줄고 월세가 올라간 경우 (전세 → 반전세 전환 등)
- 임대인이 일방적으로 조건 변경을 요구하는 경우
실용 포인트: 세입자가 꼭 기억해야 할 3가지
- 5% 이내 인상은 자동 갱신 시 허용
- 주택임대차보호법에 따라 기존 임대료의 5% 이상 인상은 불가합니다.
(지방자치단체에 따라 예외 가능) - 보증금만 올리고 월세 동결 시, 전환율 적용 안 해도 무방
- 월세를 올릴 때만 전환율 계산이 ‘필수’ - 보증금 오를 때도 계산은 가능
- 500만 원 인상 = 약 월세 2.9만 원 인상 효과 → 협의할 때 참고 가능
👉 즉, 계산은 선택사항이지만, 협상력 확보나 타당성 검토 시 매우 유용합니다.
결론: 반드시 전환율을 따져 월세 인상 효과를 계산할 필요는 없습니다.
보증금 1억 원에서 5% 인상해 1억 500만 원이 된다고 해서,
반드시 전환율을 따져 월세 인상 효과를 계산할 필요는 없습니다.
월세가 그대로인 이상, 법적으로 문제가 되지 않기 때문입니다.
하지만 전세 전환율은 세입자의 권리 보호 도구이기도 하니,
월세나 보증금이 동시에 조정될 경우엔 꼭 계산해서 확인하는 습관을 들이세요.
TIP
월세 전환율 계산 시 유용한 무료 툴:
국토교통부 전월세전환율 계산기