법인 집주인에게 전세금을 돌려받지 못할 때, 대표 개인에게 책임을 물을 수 있을까?

전세계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 채 경매가 진행되는 경우, 임차인 입장에서는 극심한 재정적·심리적 피해를 겪게 됩니다. 특히 집주인이 개인이 아니라 법인(회사) 일 경우, 상황은 더욱 복잡해집니다. 이번 글에서는 실제 사례를 바탕으로, 법인 소유 건물에서 전세금을 돌려받지 못했을 때 가능한 법적 조치, 법인대표에게 개인 책임을 물을 수 있는지 여부를 정리합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1차적 조치 사항정리

• 임차권등기 설정 완료: 대항력 유지 및 추후 배당권 확보
• 지급명령 판결 확보: 법적 채권 확보 완료
• 재산명시·조회·압류 시도: 집행 가능성 확인

이 단계까지 진행하셨다면, 임차인으로서 할 수 있는 1차적 조치는 이미 대부분 하신 상태입니다.

법인 소유 부동산, 경매 이후 회수 가능성

현재 건물이 강제경매에 들어간 상황이라면, 임차인의 권리는 배당 단계에서 정리됩니다.

• 선순위 근저당 없음: 배당 가능성이 높음
• 낙찰가가 보증금보다 낮으면 전액 회수는 어려움
• 다른 재산 압류가 실익 없는 상황 → 배당금 회수가 사실상 유일

법인대표 개인에게 책임을 물을 수 있을까?

원칙적으로는 법인의 채무는 법인 소유재산으로만 책임을 집니다. 대표이사가 개인적으로 보증을 서지 않았다면, 단순히 대표라는 이유만으로 전세금을 대신 변제할 의무는 없습니다.

예외적으로 대표 개인 책임을 물을 수 있는 경우:

1. 사기죄: 계약 당시 반환 능력이 전혀 없음을 알면서 속였다면 가능 (단, 이번 사례는 불송치)
2. 법인격 부인론: 법인 재산을 고의로 빼돌리거나 사적으로 유용한 증거가 있으면 대표 개인에게 민사책임 추궁 가능
3. 이자 부담 약속: 구두 약속만으로는 입증이 어렵고, 서면 증거 있어야 민사소송 가능

실질적으로 고려할 수 있는 최선의 방법

• 경매 배당금 확보: 낙찰가에 따라 일부 또는 전액 회수 가능
• 대표 개인 재산 추적: 자산 유출 정황 있으면 법인격 부인론 근거로 소송 가능
• 2차 피해 방지: 지자체 긴급지원 제도 및 HUG 상담 활용
• 전문가 조력: 변호사 상담 통해 개인 책임 입증 가능성 검토

결론:경매 배당금 회수가 최우선

• 경매 배당금 회수가 최우선
• 법인대표 개인 책임은 쉽지 않지만, 재산 유출 증거 있으면 가능
• 전세사기 지원 제외돼도, 지자체·HUG 통해 보조 수단 확인

👉 결론적으로, 법인 소유 임대주택은 리스크가 크므로 계약 전 철저한 확인 필요. 현재는 배당금 확보와 전문가 조력을 통한 대표 개인책임 추궁이 현실적 대응책입니다.